Începând cu 24 februarie, discuțiile despre afaceri au un nou context: atacul Rusiei asupra Ucrainei. Care este impactul războiului și impactul acestuia asupra economiei globale în managementul centrelor comerciale?

Pe 24 februarie, m-am trezit bine dispus, era o zi de mult plănuită pentru a prezenta rezultate investitorilor noștri la Bursa de Valori din Johannesburg. Am ajuns după o epidemie de doi ani. Am vrut să arătăm că ne-am descurcat cu Covid-ul mult mai bine decât vă temeai să fii plini de optimism, pentru că comerțul s-a reconstruit rapid.

Din păcate, cu două ore înainte de conferință, am auzit primele știri despre agresiunea rusă împotriva Ucrainei. Sper din tot sufletul să nu escaladeze conflictul. Fără îndoială, schimbările macroeconomice pe care le-au provocat vor rămâne cu noi mai mult timp și va trebui să ne adaptăm modelul de afaceri la noile circumstanțe.

Din punct de vedere uman, ajutăm cât putem. Ca grup, am înființat un fond pentru a sprijini organizațiile de ajutorare. Lucrăm la nivel local prin showroom-urile noastre în strânsă cooperare cu autoritățile orașului și organizațiile care sprijină cetățenii ucraineni rezidenți în Polonia și cei care rămân în țară. Organizăm donarea și donarea de sânge, lucrăm îndeaproape cu orașele partenere din Ucraina. Sucursalele noastre din România, Ungaria, Slovacia și Polonia au furnizat un total de 135 mii. Euro pentru a ajuta victimele. Cooperăm cu Misiunea Medicală Poloneză și SOS Satele Copiilor. Într-o dimensiune simbolică, evidențiem caracteristicile noastre cu culorile drapelului ucrainean.

Ce doriți să transmiteți investitorilor? Care este bilanţul peste doi ani de la pandemie?

Redresarea comerțului după epidemie a avut loc foarte repede. În ciuda efectelor multidimensionale ale Covid-19, am continuat două investiții majore: extinderea și modernizarea Focus Mall din Zielona Góra și Bonarka din Cracovia. Am vrut să le spunem investitorilor că avem argumente pentru dezvoltare. Rata de locuri de muncă vacante a scăzut semnificativ pe râul Vistula și, cel mai important, avem multe mărci noi care au intrat în Polonia. Percepția Europei Centrale și de Est a fost foarte pozitivă, este încă o regiune privilegiată pe harta lumii, în care creștem economic tot timpul, puterea de cumpărare crește, societățile ajung din urmă, care de zeci de ani sunt în creștere – în mod de viață și de consum.

Ați vorbit despre schimbările care vor rămâne cu noi și pe care va trebui să ne adaptăm. Care sunt aceste schimbări?

Costurile de administrare a proprietății cresc semnificativ. Creșterea prețurilor la energie electrică, creșterea costurilor cu forța de muncă și creșterea taxelor. Pe de altă parte, avem efectele relaxării politicii fiscale și tipăririi banilor, împreună cu războiul și incertitudinea cu privire la ce să facem în continuare. Ucraina a anunțat că nu va exporta cereale, iar Rusia o poate intimida prin închiderea robinetului de gaz.

Avem o spirală inflaționistă despre care constructorii spun că nu pot garanta prețurile. Va trebui să ne obișnuim cu prețuri mai mari și să oftăm ușurați când creșterea lor încetinește – nu mă aștept ca prețurile să scadă la nivelul de acum câteva luni.

Toate acestea înseamnă că fie vom accepta rate mai mici de rentabilitate a investiției, fie vom căuta o modalitate de a rămâne profitabili. Ne concentrăm de ceva timp pe îmbunătățirea eficienței, investind în fotovoltaic și cogenerare. Mă aștept ca, pe termen scurt, așa cum va permite legislația, fiecare dintre instalațiile noastre să fie echipată cu o sursă de energie regenerabilă – pentru că pur și simplu nu există altă cale. Sper că aceste inițiative și investiții vor fi susținute de Uniunea Europeană.

Veți încetini cu investițiile?

După cum am menționat, suntem în proces de finalizare a modernizării a două expoziții din Polonia pentru 150 de milioane de euro. Ne-am planificat mai multe investiții, dar situația macroeconomică și geopolitică descurajează un impuls excesiv. Ne vom ocupa de investiții în toate piețele pe care ne aflăm, punct cu punct. Când va fi posibil să planificăm afaceri cu o probabilitate mai mare, vom reveni la investiții mai activ. Astăzi ne vom concentra pe cele mai puțin riscante și vom oferi cea mai mare rată posibilă de rentabilitate.

De ceva timp, există tendința că jocul are formate de tranzacționare mai mici – în ceea ce privește cererea consumatorilor și fondurile mutuale. Te-ai gândit să urci pe aceste trepte inferioare ale scării comerciale?

Suntem specializati in showroom-uri, extinderea, modernizarea si cresterea valorii acestora. Parcurile s-au descurcat deja bine în timpul pandemiei, dar au beneficiat oarecum de restricțiile administrative impuse facilităților mari. Acesta este un produs complet diferit: oferă un randament relativ sigur și previzibil, dar oferă mai puține oportunități de a crește valoarea și de a reglementa chiriile. Este un refugiu sigur pentru cei care doresc un profit de 7%. Totuși, ambițiile noastre sunt mai mari și gestionarea corectă a showroom-urilor este cea care oferă astfel de oportunități.

Avem grădini în portofoliu, dar ele completează oferta noastră. Există, printre altele, un parc în Wołomin lângă galeria noastră sau în Opole, o facilitate similară va apărea lângă galeria din Tomaszów. În total, sunt zeci de mii de metri pătrați de chirie.

Mulți ar dori să pună cruce la târguri, auzim de cumpărarea unora pentru a le pune altceva în locul lor. Înainte de pandemie, mall-urile au investit masiv în zone comune, divertisment și gastronomie. Astăzi, nimeni nu vizitează centrele comerciale pentru a „veni”, ci pentru a cumpăra ceva anume. Cum vedeți viitorul acestor formate mari?

Vorbești despre un indicator important – conversia: numărul de vizitatori ai centrelor comerciale este încă mai mic decât înainte de epidemie, dar în același timp asistăm la o creștere a cifrei de afaceri în magazine. Puțini oameni cheltuiesc mai mult pentru cumpărături. De asemenea, vedem că tot mai mulți oameni se întorc în centre în căutare de divertisment. Cinematografele sunt o măsură excelentă. Când Hollywood a reluat producția, clienții erau foarte dornici să se întoarcă în cinematografe.

A fost un moment în care investitorii ne-au întrebat despre ideea noastră de cinematografe din mall-uri, pentru că ar da faliment. Ei bine, nu au dat faliment, ci dimpotrivă – în showroom-urile nou construite din România avem doi operatori dispusi la un loc.

În general, nimic nu se dă o dată pentru totdeauna, trebuie să te adaptezi tot timpul și piața se schimbă. Noi, proprietarii, îl înțelegem, iar companiile comerciale îl înțelegem. Am lucrat de mult timp în acest domeniu, dacă vedem brandurile lider în showroom-uri de acum 10-15 ani și ce sunt ele astăzi, se va dovedi că grupul este cu totul altul.

Extinderea comerțului electronic nu va învinge comerțul tradițional?

Cred că pandemia i-a învățat pe chiriași și pe clienți că un canal end-to-end este cea mai bună soluție. Unele companii au trecut la tranzacționarea exclusiv online și acest lucru s-a dovedit a fi un eșec total. Numărul retururilor de la clienți este atât de mare încât reduce serios profitabilitatea – vă rugăm să rețineți că unele lanțuri au impus restricții pentru cumpărarea de haine online. Modelul optim este acela în care vânzătorul atrage atenția clientului de pe Internet, dar îl încurajează să cumpere sau să ridice dintr-un magazin stationar. Apoi, oportunitatea clientului de a cumpăra altceva crește imediat și scade riscul de returnare.

Anul trecut, am semnat peste 1.100 de contracte cu chiriașii și am prelungit toate contractele existente. Prin urmare, am încredere în viitorul comerțului tradițional.

Marek Neuzel Este membru al Consiliului de Administrație al NEPI Rockcastle din 2017. Anterior a lucrat pentru Agenția Cushman & Wakefield, cel mai recent ca șef al retailului imobiliar. Absolvent al Universității din Gdansk.

NEPI Rockcastle operează în nouă țări din regiunea noastră din Europa, iar portofoliul imobiliar al companiei este evaluat la aproximativ 5,8 miliarde de euro, din care 35% este în România, și 25%. spre Polonia.