Piața imobiliară de retail este în continuă evoluție, după epidemie, formate mai mici: parcurile și magazinele au cinci minute de utilizare, rolul comerțului electronic crește și el – dar asta nu înseamnă că centrele și showroom-urile vor fi un lucru de trecutul. Marek Neuzel, membru al consiliului de administrație al NEPI Rockcastle, este convins de acest lucru. Compania operează în nouă țări din regiunea noastră europeană, iar valoarea portofoliului său imobiliar este estimată la 5,8 miliarde de euro, din care 35 la sută este în România, și 25 la sută. spre Polonia.

spirala inflatiei

– Pe 24 februarie, m-am trezit bine dispus, a fost o zi planificată pentru a prezenta rezultate investitorilor noștri la Bursa de Valori din Johannesburg. Am ajuns după o epidemie de doi ani. Am vrut să arătăm că ne-am descurcat cu Covid-ul mult mai bine decât vă temeai să fii plini de optimism, pentru că comerțul s-a reconstruit rapid. Din păcate, cu două ore înainte de conferință, am auzit primele știri despre agresiunea rusă împotriva Ucrainei. Sper din tot sufletul să nu escaladeze conflictul. Fără îndoială că schimbările macroeconomice pe care le-a adus vor rămâne cu noi pentru o perioadă mai lungă și va trebui să ne adaptăm modelul de afaceri la noile condiții, spune Neuzel.

Ce mesaj îi direcționează pe manageri către întâlnirea cu investitorii?

Redresarea comerțului post-pandemie a avut loc foarte repede. În ciuda efectelor multidimensionale ale Covid-19, am continuat două investiții majore: extinderea și modernizarea Focus Mall din Zielona Góra și Bonarka din Cracovia pentru 150 de milioane de euro. Am vrut să le spunem investitorilor că avem argumente pentru dezvoltare. Rata de locuri de muncă vacante a scăzut dramatic pe râul Vistula și, cel mai important, avem multe mărci noi care intră în Polonia, spune Neuzel. Perspectivele pentru Europa Centrală și de Est au fost foarte pozitive, este încă o regiune distinctă pe harta lumii, unde creștem economic tot timpul, puterea de cumpărare crește, societățile ajung din urmă, care cresc de zeci de ani – în modul de viață și de consum – adaugă el.

Noile condiții sunt în principal o creștere semnificativă a costurilor de gestionare a proprietății sau de construcție.

– Prețuri mari la energie electrică, costuri ridicate cu forța de muncă și taxe crescute. Avem efectele relaxării politicii fiscale și tipăririi banilor, împreună cu război și incertitudine cu privire la ce să facem în continuare. Ucraina a anunțat că nu va exporta cereale, iar Rusia o poate intimida prin închiderea robinetului de gaz. Avem o spirală inflaționistă despre care constructorii spun că nu pot garanta prețurile. Va trebui să ne obișnuim cu prețuri mai mari și ne vom mângâia atunci când creșterea lor încetinește – deoarece nu mă aștept ca prețurile să scadă la ceea ce erau acum câteva luni, spune Neuzel. Toate acestea înseamnă că fie acceptăm rate mai mici de rentabilitate a investiției, fie căutăm o modalitate de a menține profitabilitatea. Ne concentrăm de ceva timp pe îmbunătățirea eficienței, investind în fotovoltaic și cogenerare. Mă aștept ca, pe termen scurt, așa cum va permite legislația, fiecare dintre instalațiile noastre să fie echipată cu o sursă de energie regenerabilă – pentru că pur și simplu nu există altă cale. Sper ca astfel de inițiative și investiții să fie susținute de Uniunea Europeană – afirmă el.

Costurile mai mari vor reduce apetitul de investiții al NEPI Rockcastle?

– După cum am menționat, suntem în proces de finalizare a modernizării a două saloane din Polonia. Plănuiam mai multe investiții, dar situația macroeconomică și geopolitică nu încurajează un impuls excesiv, recunoaște Noetzel. Ne vom ocupa de investiții punct cu punct pe toate piețele pe care ne aflăm. Când va fi posibil să planificăm afaceri cu o probabilitate mai mare, vom reveni la investiții mai activ. Astăzi ne vom concentra pe cele mai puțin riscante și ne vom oferi cea mai mare rată posibilă de rentabilitate – adaugă el.

Puterea marilor centre

Mulți și-ar dori să pună cruce în galerii, deja sunt cazuri de cumpărare a unor astfel de imobile în Polonia pentru demolare pentru a construi altceva acolo. Înainte de pandemie, mall-urile investeau mult în zone comune, divertisment și gastronomie. Astăzi, nimeni nu vizitează centrele comerciale pentru a „veni”, ci pentru a cumpăra ceva anume.

– Aceasta este doar o problemă importantă, diversiune: numărul de vizitatori ai centrelor comerciale este încă mai mic decât era înainte de pandemie, dar, în același timp, asistăm la o creștere a cifrei de afaceri în magazine. Puțini oameni cheltuiesc mai mult pentru cumpărături. De asemenea, vedem că tot mai mulți oameni se întorc în centre în căutare de divertisment. Cinematografele sunt o măsură excelentă. Când Hollywood a reluat producția, clienții erau foarte dornici să se întoarcă în cinematografe, spune Neuzel. – A fost un moment în care investitorii ne-au întrebat despre ideea noastră de cinematografe din mall-uri, pentru că ar da faliment. Ei bine, nu au dat faliment, ci dimpotrivă – în showroom-urile nou construite din România avem doi operatori dispusi la un loc. În general, nimic nu se dă o dată pentru totdeauna, trebuie să te adaptezi tot timpul și piața se schimbă. Noi, proprietarii, îl înțelegem, iar companiile comerciale îl înțelegem. Sunt de multă vreme în industrie, dacă vedem brandurile de vârf la târguri de acum 10-15 ani și ceea ce sunt azi, se va dovedi că colecția este complet diferită – adaugă el.

Potrivit directorului, extinderea comerțului electronic nu va depăși comerțul tradițional.

Cred că pandemia i-a învățat pe chiriași și pe clienți că un omnicanal este cea mai bună soluție. Unele companii au trecut la tranzacționarea exclusiv online și acest lucru s-a dovedit a fi un eșec total. Numărul retururilor de la clienți este atât de mare încât reduce serios profitabilitatea – vă rugăm să rețineți că unele lanțuri au impus restricții pentru cumpărarea de haine online. Modelul optim este acela în care vânzătorul atrage atenția clientului pe internet, dar îl încurajează să cumpere sau să ridice dintr-un magazin stationar. Apoi, oportunitatea clientului de a cumpăra altceva crește imediat și scade riscul de returnare. Anul trecut, am semnat peste 1.100 de contracte cu chiriașii și am prelungit toate contractele existente. Prin urmare, am încredere în viitorul tranzacționării tradiționale, spune Neuzel.

Deși există o tendință de ceva timp de a avea formate de tranzacționare mai mici în joc – în ceea ce privește cererea de consumatori și de fonduri mutuale – NEPI Rockcastle nu intenționează să-și reducă investițiile în rândurile inferioare ale scării de tranzacționare.

– Suntem specializati in expozitii, asa ca extindem, modernizam si crestem valoarea acestora. Parcurile s-au descurcat deja bine în timpul pandemiei, dar au beneficiat oarecum de restricțiile administrative impuse facilităților mari. Acesta este un produs complet diferit: oferă un randament relativ sigur și previzibil, dar mai puține oportunități de a crește valoarea și de a reglementa chiriile. Este un refugiu sigur pentru cei care doresc un profit de 7%. Totuși, ambițiile noastre sunt mai mari și gestionarea corectă a showroom-urilor este cea care oferă astfel de oportunități – spune Neuzel. Avem grădini în portofoliu, dar ele completează spectacolul. Există, printre altele, un parc în Wołomin lângă galeria noastră sau în Opole, o facilitate similară va apărea lângă galeria din Tomaszów. În total, este vorba de câteva zeci de mii de metri pătrați de închiriere – tocmai este.

Sprijinul Ucrainei

Regizorul notează că NEPI Rockcastle este profund angajat să ajute refugiații. – Ca grup, am înființat un fond pentru a sprijini organizațiile de ajutorare. Lucrăm la nivel local prin showroom-urile noastre în strânsă cooperare cu autoritățile orașului și organizațiile care sprijină cetățenii ucraineni rezidenți în Polonia și cei care rămân în țară. Organizăm donații și donări de sânge și lucrăm îndeaproape cu orașele partenere din Ucraina, spune Neuzel. – Într-o dimensiune simbolică, ne evidențiem caracteristicile cu culorile drapelului ucrainean – rezumă.